租金暴跌跨越郑州长租市场至暗时刻他做了一个

　　2018年，郑州长租公寓市场遭遇重创，业主收不到房租、租客被赶、公寓方崩盘，有业内人士甚至认为，郑州长租公寓市场的颓势可能要持续3-5年。

　　在如此严峻的外部环境下，作为郑州本地资深公寓品牌、从业将近8年之久的河南豫弘公寓，可以说时时刻刻都深陷在行业漩涡之中。回顾2017-2018年的历程，豫弘公寓创始人刘旭认为“这是他从业生涯里最为艰难的时刻”。

　　不过虽然艰难，豫弘还是“活了下来”，虽然郑州市场规模从高峰期的3600间房源缩减至目前的1100间，但同时因为先期对市场的准确预判，主动布局武汉市场，在武汉将房源扩张至2500间，可谓失之东隅收之桑榆。

　　我们采访了蘑菇租房优质客户，河南豫弘公寓创始人刘旭，看看面对这潮起潮落、暗涛汹涌的长租市场，他是如何弄潮前行的。

　　刘旭早年间是一名房产中介，做了两年后谋求创业。2011年，在一次安徽考察的过程中，刘旭看到了租房市场的潜在机会，此后他花了将近半年的时间研究项目，并于2012年正式成立“河南豫弘公寓管理有限公司”，专门从事整租业务。

　　“一方面，其实有很多业主并不希望房子被分割出租，在收房端整租有一定的房源渠道；另一方面，市场上做合租的公寓老板太多了，合租市场看似很大，但实际上郑州的租赁市场并不完善，整租有很大的机会；”刘旭在解析豫弘的业务结构时如此认为。

　　实际上，虽然整租房源的价格相比合租会更高一些，但整租的好处是提供了更私密、独立的空间。对于郑州这种“新一线”城市来说，一室户的整租价格通常也仅在1200-2000元左右，这样的整租市场仍然具有较强的用户需求。

　　反应在业务数据上，豫弘公寓的包租出租率达到了96%，代运营出租率达到93%，均保持了较高的业务水准。在刘旭来看来，这已经是相当保守的说法，如果没有2017-2018年的市场波动，豫弘公寓的出租率只会更高。

　　以整租为主的运营模式，在招租方面会更显多元化。有互联网、中介的渠道，也有自身业务员、以及通过与物业合作带来的租客。刘旭更为看重的则是一大批来自“老带新”的租客，通过整租良好的口碑优势形成的留存转化，帮助豫弘公寓节约了一大笔渠道获客费用。

　　如果没有2017-2018年的市场滑坡，豫弘公寓可能会成为郑州本地最大的整租公寓之一；但经历了市场的变迁，豫弘公寓主动求变，将业务扩展至武汉，开启了双城并重的发展道路。

　　一方面，2016年以前郑州大规模拆迁，大量的“城中村”房源供给减少，导致市场租金价格大规模上涨。在此之间公寓运营商的扩张意愿更强烈，“租金贷”等金融工具有了野蛮发展的土壤。郑州长租市场看似繁荣，实际上处于“虚胖”状态。