鹿鸣：楼市是让“止跌回稳”不是“止跌反弹”

　　供给方面，房地产政策依然是限制新增和强调“保交楼”，保持了政策的一惯性。对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。

　　在供给不变或者缓慢增长的情况下，取消或优化限购政策可以激发一波具有投资和改善需求的人参与购买，降准降息以及降低首付比例可以激发刚需人群参与购买。“517房地产新政”发布不久，笔者曾撰写《落实房地产新政，如何理解“人民性”和“政治性”》一文做同类分析，感兴趣的读者可以参阅，不再赘述。

　　理解政策要义，必须充分理解宏观经济现状及当前背景，同时需要结合相关政策及其方向，坚持“宏观政策取向一致性”的认知。因此，笔者认为，本轮政策出台的目标在于提振市场信心，且以A股为锚，房地产相关政策更多是为了“促消费惠民生”。换句话说，房地产政策是配套的惠民政策，而非本轮重点的刺激经济的手段。

　　估计很多网友都会反驳笔者，继续秉持着“A股和房地产是两大蓄水池”的观点，且会举出上次应对金融危机时我们的做法来证明房地产是经济加速器。别急，且听笔者分析。

　　首先，本次房地产政策目标是“止跌回稳”，并非要房地产市场“止跌反弹”。两个目标很相近，但区别在于现状及预期均有所不同。

　　其次，商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。过去房地产市场飞速发展，是基于城市化快速推进，全国大大小小的城市都在“建新城”。现在人口增长放缓不说，政府对新基建项目也进行了严格限制。新城市人口、城镇人口对住宅需求大大减少，尤其在房价下跌和交房困难的背景下。严控增量既是要求，更是无奈。

　　再次，房地产软着陆是有代价的。房地产的着陆到底是“软”还是“硬”尚存争议，但房地产着陆是有代价的，这点想必是共识。无论是施策者还是参与到房地产市场中的企业和个人，都不愿意再经历类似的产业调整。

　　最后，以房地产做外资蓄水池不再合适，更无必要。充当资金蓄水池的两个必要条件就是“大市场”和“流动性”，从现阶段政策和地产现状来看，房地产市场依旧很大，但缺少流动性。与其重新激活房地产市场流动性，不如选择做大A股及私募股权投资市场。再看现阶段的政策方向，一方面在加快保障性住房建设，构建房地产发展新模式，以期租售并举；另一方面则是在鼓励创投、完善和提升A股交易和退出机制。

　　外资是否会流入房地产市场？答案是肯定的。比如，9月20日，中国奥园发布公告称，公司主要股东Ace Rise拟转让约6.22亿股公司普通股予Multi Gold公司。转让完成后，Multi Gold这家来自阿联酋的专业投资机构，将成为中国奥园单一最大股东。

　　未来是否会有更多外资进入房地产企业？答案也是肯定的。至于会流进来多少外资、进入到哪些房地产企业？则取决于房地产行业的“资产收益率”。

　　上个世纪八十年代末期，中国内地推出了“商品房”，经历三十多年的发展，中国房地产市场的成长与成熟映衬出中国经济的发展和壮大。至此，房地产想必已基本履行完它的使命。未来，商品房将依旧存在，当将会与保障性住房一同构成中国新型房地产市场。届时，房地产市场如果继续引入外资，那就只能限定在改善型商品房，而社会主义的优越性体现就在于保障性住房了。

　　普通住宅和非普通住宅、首套和二套住宅首付比例与贷款利率差异、单身和家庭购房限制等等一系列“限购政策”，正在各地区以不同程度、不同时间被取消，政策性的限购将成为历史。未来中国房地产市场将会出现租房和售房的分层，而在售房市场中，预计会按照市场化原则定价和销售。