西安存量房多少啊？西安二手房买那块合适？

　　①名下无房，或不存在尚未偿清贷款的房产，则所购买的二手房就为首套房，皆以评估价为准，而非市场价。部分城市出台了限购、限贷政策的，以当地政策为准。②名下尚有一套尚未还清贷款的房产，则所购买的二手房即为二套房，申请贷款购买的线%。相应的贷款利率也会有所上浮。注意：二手房贷款首付多少，是需要根据买卖双方具体情况分析的。当然也与购房人所在城市的政策、银行信贷政策直接相关。建议手上资金不多的购房者，最好先了解清楚具体的政策以及卖方的情况，以免申请二手房贷款时，两眼一摸黑，影响贷款审批。

　　二手房交易流程是指房屋所有权人通过买卖、交换或者其他合法方式将已取得《房屋所有权证》的房屋转移给他人的过程。二手房买卖又称存量房买卖，是买方通过交付房款，卖方将房屋交付给买家，并办理过户登记的过程。二手房交易流程一直是买卖双方最为关心的话题，然而在实际操作中，不少二手房买家和卖家对交易流程并不熟悉。下面整理详细二手房交易流程以及过户所需材料，为买卖双方交易提供便利。（一）交易流程1、买卖双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。2、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。3、房地产管理部门查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。5、缴纳税费。6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

　　西安市住宅房屋总量已超过400万套，成为近期房地产市场议论的热点。在商品关系中，价格由供求关系决定。那么西安到底有多少房子？真的很“缺房”吗？400万套只是一个保守数字 西安住宅或再多百万套西安房价在近两年快速上涨，那么，西安到底有多少房子？近日，西安市住建局公布的数据显示，全西安市住宅房屋总量已超过400万套，其中不含农村、城中村、部分军工单位及城改安置房的住宅房源总量。独立地产评论人李连源认为，如果将农村、城中村、部分军工单位及城改安置房的房源数量，90年代旧城改造的居民安置住房，这些住房都算上的线万套左右。”而西安金融行业人士周文豪认为，按照官方统计，截至2018年，西安累计建设住宅约2.2亿㎡。按户均100㎡计算，差不多就是220万套住宅。如果户均面积再小一些的话，套数可能会更多一些。“欠缺产权登记的安置房等是统计难点。”美城股份首席市场分析师沈玮表示，西安城六区曾有292个城中村，到2017年已启动221个城中村的整村拆除工作，每个村从数百至上千户不等，由此需求的安置房源可能在20万套以上。西安存量房市场中也存在不少小产权房。由于西安城改项目数量在全国省会级城市里面居前列，可以判断，西安的小产权房数量不容小觑，比如沣东新城的三桥区域，就有小产权房的小区将近20个。这些房源没有取得权属登记，统计相对空缺。“曾经有媒体报道说，西安小产权房占现有住房30%。近几年，西安商品房数量增长明显，小产权房占现有住房15%左右，大概60万套。”李连源分析。值得注意的是，前些年的一些城改房和棚改房项目，由于种种原因不少没有获得房产证，这一部分占比也比较高。业内判断，小产权房+城改房（没有产权证）+棚改房（没有权产证）+城中村+部分军工单位的房子，保守估计或在120万套左右。这还不包括农村房子，如果算上农村的房子，数量更大。西安人均住房面积接近34㎡ 十年间增加了10㎡从1986年全国第一次房屋普查至今的30多年时间里，西安住房数量出现了巨大变化，很多住户都有过换房和搬迁经历。西安人的居住现状如何，近年来又发生了哪些变化？据西安市统计年鉴显示，截至2017年，西安城镇居民人均住房建筑面积为33.7㎡，也就是说，平均一户三口之家拥有101.1㎡的房子。按住房来源区分，87.7%属于居民自有住房（包括自建住房8.9%、购买商品房34.2%、购买房改住房35.5%、购买保障性住房4.1%、拆迁安置房4.2%和继承或获赠住房0.8%），租赁住房和其他分别为10.1%和2.2%。资料显示，2007年西安城镇居民人均现住房建筑面积只有23.63㎡。十年间，西安城镇居民人均现住房建筑面积增长了10.07㎡，增幅约42.62%。“越来越多家庭取得自有住房，这是客观事实。”李连源认为，但这并不代表购房需求不存在了。许多住在房改房、保障房及部分拆迁安置房的居民面临换房需求，将和新增人口一起成为商品房消费主力。与全国平均水平相比，西安城镇居民人均住房面积偏低。国家统计局数据显示，2017年中国城镇居民人均住房建筑面积为36.9㎡，比西安的33.7㎡高了3.2㎡。此外，在全国337个地级及以上城市中，2017年有87个城市人均住房建筑面积小于30㎡，占比25.8%；127个城市人均住房建筑面积在30-35㎡之间，占比37.7%；88个城市人均住房建筑面积介于35-40㎡，占比26.1%；35个城市人均住房建筑面积大于40㎡，占比10.4%。不过，以人口普查或抽样调查定义的人均住房面积，恐怕不足以反映城镇家庭住房的不平衡程度。有分析人士提出，考虑住房实际使用中存在出租、出借甚至空置情形，人均住房数据可能会低估富裕家庭产权住房面积，也会高估贫困家庭的产权住房面积。西安套户比存在过剩之嫌 但刚需换房需求依然旺盛任泽平在《中国住房过剩还是短缺》的报告中，用套户比（即厨卫浴齐全的成套住宅套数/常住家庭户数）对国内住房供给情况进行评估：2017年中国城镇住房套户比为1.07，不存在过剩问题。按现有住房存量和人口规模，西安套户比状况如何？截至2018年年末，西安常住人口1000.37万人，其中城镇人口740.37万人。按三口人为一个家庭，约有246.79万户常住家庭。即使以400万套住宅计，每户常住家庭拥有住宅约1.62套。套户比是衡量住宅存量充裕程度的国际通用指标，一般认为其衡量线，表明住房供给总体不足；等于1.1，则表示住房总体基本供求平衡。如果仅仅看套户比西安要远远高于全国水平，存在明显的住房过剩。按照前述的表述，不包括农村房，按照520万套房子计算，西安每户家庭平均拥有两套房子。国内房企万科在2015年年报中也曾提到内地49个城市套户比状况。截至2014年末，套户比低于1的有北京、上海等12个城市；套户比超过1但不超过1.1的有济南、武汉等8个城市；套户比超过1.1的有西安、成都等29个城市。并指出，“2014年和2015年商品住房新开工面积的持续下降，有其合理性，这是去库存的必经过程。”