锦绣前程终于真相了?

　　4月，去年上市的四单保障性租赁住房REITs红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏基金北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT，陆续公布2023年一季报业绩。

　　华夏基金华润有巢REIT作为首只市场化机构运营的保障性租赁住房REIT，一季报业绩数据全面超预期，实现基金收入1926.40万元，较招募书同期预测值完成率为108%；EBITDA（税息折旧及摊销前利润）为1208.53万元，相较招募书同期预测值完成率为112%；可分配金额1591.09万元，相较招募书同期预测值完成率为133.07%；对应发行价分派率达到5.34%，相较招募书同期预测值提升1.33pct，分派率在保障性租赁住房REITs版块处于领先水平。

　　这份优秀的季报成绩单，提振了市场投资保障性租赁住房REITs的信心。业内人士表示，华夏基金华润有巢REIT一季报的良好表现，印证了其是一支稳健性与收益性双优的投资产品。

　　华夏基金华润有巢REIT市场化运营优势，收入端表现为较高的出租率、租金水平，成本端表现为全国化、精益化的管控体系。

　　据一季报数据测算，华夏基金华润有巢REIT平均租金超过2500元，其租金水平未来仍有调整空间。在满足政府对保租房租金管控要求的前提下，华润有巢通过专业的运营成本管控能力，以及根据市场行情动态调价，实现业绩最大化的量价平衡，因而具备更高的租金增长预期和收入实现能力。

　　决定收入的另一个关键指标是出租率。华夏华润有巢REIT一季报显示，作为市场化运营的保租房，泗泾项目出租率为96.99%，东部经开区项目出租率为92.43%，超过了招募书预期。对于市场关心的续租问题，华润有巢表示，周边产业的持续发展带来旺盛的工作机会将保障较高的租房需求。同时，一季度是住房租赁的平季，二三季度是旺季，四季度是淡季，对于出租率在二、三季度旺季保持高位持乐观预期。

　　在运营方面，华润有巢秉承华润置地高品质理念，主打高性价比、高品质居住体验，更能满足现代青年租户的需求。以泗泾项目为例，房间均有品质精装修，配有必需的家电家具，可拎包入住。社区临近地铁9号线泗泾站，项目提供地铁站班车接驳服务，解决租户通勤“最后一公里”难题。同时，华润有巢创新性地提出“三大社区”理念 Living+一站式生活社区、Y.O.伙伴式服务社区、3i智慧型科技社区，为租户创造更高品质的租住服务。

　　在营销方面，华润有巢依托华润集团、华润置地企业客户、会员体系为核心的自有资源，并开拓了完善的招租渠道矩阵和外部流量平台，通过全流程标准化营销管理，保障了项目出租率维持高位。

　　提升EBITDA的另一个关键在于精细化运营带来的成本控制，这也是华润有巢的强项。华润有巢依托华润集团、华润置地成本管理体系和战略、集中采购资源，建立标准化的运营成本管控体系，通过产品标准化、成本限额、数字化集采平台等，实现项目运营成本精细化管控和全价值链管理，持续降低项目边际运营成本。

　　华润有巢还搭建了独创的“3i体系”数字运营平台，覆盖智慧生态、智慧软件和智慧硬件，能够为租赁住房项目提供全覆盖的数字化解决方案，依托信息化助力项目降本提质增效。

　　对于保障性租赁住房REITs二级市场增长的动力，业内人士表示，两方面因素是关键，第一，项目的质量和运营，第二，项目周边商圈经济发展。

　　华夏华润有巢REIT的底层资产为位于上海市松江区的有巢国际公寓社区泗泾项目和东部经开区项目，分别是上海市松江区保障性租赁住房纳保项目001号和002号。

　　泗泾项目和东部经开区项目楼龄短、物业品质良好。两个项目均于2021年建成，以精装标准交付，为有巢专项打造的“大型租赁社区”产品线，以完整的社区居住环境，营造了大型租赁社区共享居住的全新模式。

　　从地理位置来看，泗泾项目临近地铁9号线分钟地铁抵达徐家汇、漕河泾都市圈，1小时抵达上海虹桥机场交通枢纽，交通十分便利。东经项目位于松江区经济开发区东部园区，周边产业园区密集，目前项目已与园区内40余家企业建立合作，随着园区内产业聚集度的增加以及人才的引入，区域内租赁住房需求还将不断释放。

　　华润有巢作为原始权益人及项目运营机构，在华夏华润有巢REIT上市后，将自身的战略定位调整为“行业领先的公寓资管商”，是项目高质量运营的保障。

　　华润有巢服务国家战略，积极参与建设、持有、运营保障性租赁住房。有巢国际公寓社区相继于北京、上海、广州等一线城市开业，多个项目获当地首批保租房认定，以具备优势的经营水平及盈利能力、全产品系建设及运营能力，为城市提供租赁社区综合解决方案。

　　随着长三角一体化和人口持续流入，上海未来租赁需求将进一步增加，供需不均衡的矛盾仍将存在。根据中指数据，2022年和2023年一季度，上海平均租金分别增长9.5%和3.6% ，租赁需求恢复态势强劲。

　　华润有巢泗泾项目和东部经开区项目均位于松江区，随着G60科创走廊建设不断加快，以及松江区在十四五期间全面确立人才引领发展的战略地位，松江区租赁住房市场供不应求的情况将长期存在。

　　据华夏基金估算，当前松江区保租房潜在房间需求约20万套，而根据《松江区住房发展“十四五”规划》，到2025年底，全区范围预计筹措建设各类保障性租赁住房约5.7万套。

　　华夏基金表示，根据当前区域市场供需关系及项目运营情况判断，供需不均衡的矛盾仍将持续存在，高品质与高性价比的保租房项目将长期受到市场青睐，项目未来业绩有进一步提升的空间。

　　作为资产配置中的一种选择，保障性租赁住房REITs有别于市场上其他投资产品，在抗风险、抗通胀和稳定分红上具有独特优势。这也是这类REITs更受险资等长期资金青睐的重要原因，其与资金规模大、期限长、较为稳定的风险收益特征较为契合。

　　在国内，保障性租赁住房REITs是一个较新的投资产品，其意义在于，解决社会民生问题、租赁行业能效提升、丰富资本市场投资品类三个议题的重大举措。

　　华润置地在早期市场不明朗、投资回报期限长的时刻，坚持布局保障性租赁住房，彰显央企社会责任担当。华夏基金华润有巢REIT的上市，成为了首单市场化运营的保障性租赁住房REIT，实现“投融建管退”的资产价值创造闭环，彻底重构了租赁住房行业的商业模式。基于REITs上市平台，华润有巢战略转型为“行业领先的公寓资管商”，聚焦于“培育孵化租赁住房项目+通过REIT实现资金回收再循环滚动投资+做大有巢REIT、做大轻资产管理规模”的良性循环。

　　据了解，华润有巢前瞻性地规划了可持续性的扩募计划，从持有的保租房项目中初步选定了计划扩募项目，待相关项目达稳定经营状态，且符合监管要求之后，将尽快启动扩募筹备。未来，华润有巢的投资战略将聚焦于一线、强二线人口净流入城市的可扩募资产，不断提高优质资产获取能力，赋予华润有巢REIT不断成长的生命力。

　　“有巢希望能做两件事，一是为新青年提供美好居所，二是成为资产价值的守护创造者，这是服务国家战略最重要、最微观也是最实际的行动。”华润有巢的一位负责人表示。